婺城區二七區塊舊城改造房屋征收補償方案》問答

　　一、制定《婺城區二七區塊舊城改造房屋征收補償方案》的依據是什么？

　　答：《婺城區二七區塊征收補償方案》(以下簡稱《征收補償方案》)主要依據是國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《金華市區國有土地上房屋征收與補償實施意見(試行)》等有關法規，結合區塊實際情況制定的。

　　二、由誰負責和組織實施二七區塊的房屋征收與補償工作？

　　答：婺城區人民政府負責房屋征收補償工作；婺城區住房和城鄉建設局是婺城區人民政府確定的房屋征收部門；金華市婺城區二七新村區塊改造工程指揮部具體實施二七區塊房屋征收與補償工作。

　　三、如何確定被征收人？

　　答：1.有《房屋所有權證》的，按《房屋所有權證》登記的房屋所有權人確認。

　　2.無《房屋所有權證》的，按房屋管理部門檔案記載的房屋所有權人確認。

　　3.有人民法院判決、裁定或者仲裁機構裁決的，按人民法院生效判決、裁定或者仲裁機構裁決到房管部門辦理變更手續后再予以確認。

　　4.原房屋所有人死亡的，以公證部門出具的繼承公證文書確認。

　　5.其它產權不明確的，由房屋征收部門會同國土資源、城鄉規劃、住房建設部門認定為準。

　　四、征收范圍公布后，征收范圍內的單位和個人不得進行哪些活動？

　　答：征收范圍公布后，征收范圍內的單位和個人不得進行下列活動：

　　1.不得實施新建、擴建、改建房屋；

　　2.不得改變房屋用途；

　　3.不得對房屋進行突擊裝飾、裝修；

　　4.不得進行其它不當增加補償費用的行為。

　　違反規定實施的，不予補償。

　　五、實施舊城改造房屋征收需滿足哪些條件？

　　答：1.經征詢改建意愿，達到百分之九十以上被征收人同意改建的，方可進行舊城改建。

　　2.在簽約期限內，單個區塊內簽約比例達到百分之八十以上的補償協議生效；簽約比例未達到百分之八十以上的補償協議不生效，房屋征收決定終止執行。

　　六、征收住宅房屋有哪幾種補償方式？

　　答：一是貨幣補償，二是產權調換。

　　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

　　七、如何確定被征收住宅房屋及用于產權調換住宅房屋的比準價格？價格是多少？

　　答：被征收房屋的評估價格由具有相應資質的房地產價格評估機構根據評估比準價，結合被征收房屋的區位、用途、權利性質、品質、新舊程度、規模、建筑結構等因素評估確定。有資質的評估機構以2014年10月20日為預評估時點，預測各區塊住宅及用于產權調換房屋比準價格為：

　　一號區塊比準價為9191元/平方米；

　　二、三、四、十五(雙龍北街以西)、十六號區塊比準價為10349元/平方米；

　　五、六、七、八、九、十、十一、十二號區塊比準價為10741元/平方米；

　　十三、十四、十五(雙龍北街以東)號區塊比準價為11417元/平方米；

　　巨龍區塊用于產權調換房屋比準價為8100元/平方米；

　　鳳翔區塊用于產權調換房屋比準價為9500元/平方米：

　　柳湖花園用于產權調換現房比準價為5149元/平方米(土地性質為國有行政劃撥)。

　　住宅房屋最終評估價格由依法選定的評估機構以征收決定公告之日為評估時點評估確定。

　　八、被征收房屋折舊如何計算？

　　答：被征收房屋的折舊指的是房屋建造成本的折舊。其新舊程度由房地產估價師根據房屋耐用年限，結合房屋的使用、保養狀況評估確定。

　　九、房屋評估機構如何確定？

　　答：房地產價格評估機構由被征收人協商選定。協商不成的，由被征收人按照少數服從多數的原則投票確定，或者采取搖號、抽簽等方式隨機確定。

　　十、對評估結果有異議的該如何解決？

　　答：被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向出具評估報告的房地產價格評估機構書面申請復核評估。

　　被征收人或者房屋征收部門對房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向金華市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

　　十一、被征收房屋建筑面積、土地面積的確定以什么為依據？

　　答：被征收房屋的建筑面積以《房屋所有權證》或者其他合法房產憑證的記載為準；土地使用面積以《國有土地使用證》或者其他合法土地使用憑證的記載為準。

　　十二、征收個人住宅選擇貨幣補償的，有何優惠政策？

　　答：1.選擇貨幣補償(不購買新房)：按被征收房屋評估價值(含房屋裝飾裝修價值，下同)補償的基礎上，給予房屋評估價值10%的貨幣獎勵。

　　2.選擇貨幣補償(協議生效后6個月內購買一手新建商品住宅的)：先給予房屋評估價值10%的貨幣獎勵；再將被征收房屋評估價值置換面值為115%的購房券(即贈送15%的購房補貼)。

　　十三、如何使用購房券？

　　答：購房券應在征收補償協議生效后6個月內、在金華市本級范圍內購買一手新建住宅商品房。

　　購房券用于購房時，在被征收房屋價值內，按購房價值同比例補貼。憑報送交易所備案的購房合同，由房屋征收部門按購房券面值支付給銷售方。當購房券面值多于購房款時，其多余部分由被征收人扣除贈送購房補貼后將補償款支付給被征收人；當購房券面值少于購房款時，差額部分由被征收人支付給銷售方。購房券僅限于本人和直系親屬使用。被征收人持有的購房券不得套取現金和購置非住宅房屋。

　　十四、選擇房屋產權調換的，有何優惠政策？

　　答：選擇鳳翔區塊高層用于產權調換的，每套房屋贈送建筑面積3平方米；選擇巨龍區塊高層用于產權調換的，每套房屋贈送建筑面積6平方米。

　　十五、用于產權調換的房屋在哪里？有哪些戶型？何時交付？

　　答：1.現房：柳湖花園214套，其中80平方米7套，150平方米142套，160平方米11套，170平方米10套，220平方米42套，240平方米2套。建筑面積以實際測繪面積為準。

　　2.期房：

　　(1)二七區塊內鳳翔區塊，交房時間自被征收人搬遷之月起36個月。

　　(2)二七區塊外巨龍區塊(原金華市水泥制品廠)，交房時間自被征收人搬遷之月起24個月。

　　期房建筑面積為55平方米、70平方米、80平方米、90平方米、100平方米、110平方米、120平方米七種戶型。建筑面積以實際測繪面積為準。

　　十六、如何選擇用于產權調換的房屋？

　　答：選擇用于產權調換房屋時，不考慮被征收房屋的共有人數量、登記戶口等因素，按一戶一套的原則挑選。用于產權調換房屋的建筑面積不小于被征收房屋的建筑面積，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面積的除外。

　　被征收人選擇鳳翔區塊、巨龍區塊期房進行產權調換的，選擇安置戶型時，按被征收房屋建筑面積加上贈送建筑面積之和，就近上靠戶型挑選，如被征收人有需求的，可允許再上靠一檔挑選。被征收房屋建筑面積加上贈送建筑面積之和大于最大安置戶型時，可挑選二套房屋，第二套用于產權調換房屋按就近上靠戶型挑選，以此類推。被征收人選擇現房安置的，挑選的用于產權調換建筑面積不受本條款限制。

　　被征收房屋評估價值和用于產權調換房屋評估價值，實行等價交換原則進行差價結算，多退少補。

　　十七、征收非住宅房屋如何補償？

　　答：征收非住宅房屋，原則上實行貨幣補償。

　　貨幣補償時，除按被征收房屋評估價值給予補償外，再給予房屋評估價值10%的獎勵。

　　十八、征收住宅房屋除房屋評估價值外還有哪些補償？

　　答：1.搬遷費：建筑面積100平方米及以下的房屋，搬遷費按每戶1800元補償；超出100平方米的部分，按每平方米增加4元搬遷費。

　　2.臨時安置費：選擇產權調換的被征收人，自行解決過渡用房的，房屋征收部門按一類地段每平方米每月13元，二類地段每平方米每月12元，三類地段每平方米每月11元標準支付。臨時安置費給予保底，每月少于600元的按600元計算。臨時安置費從搬遷之月起至用于產權調換房屋交付后再加6個月計算。

　　3.另外按規定支付水、電設施、電話、寬帶網絡、電視、空調移機、太陽能熱水器等各類設施的拆裝補償費。

　　十九、征收非住宅房屋除房屋評估價值外還有哪些補償？

　　答：1.搬遷費：建筑面積100平方米及以下的房屋，搬遷費按每戶1800元補償；超出100平方米的部分，按每平方米增加4元搬遷費。

　　搬遷過程中涉及機器設備的拆卸費、搬運費、安裝費、調試費和搬遷后無法恢復使用的生產設備重置費等費用可協商確定；協商不成的，可以委托依法設立的評估機構進行評估，并按照評估結果支付補償費用。

　　2.停產停業損失補償費：征收非住宅房屋造成停產停業損失的，按被征收房屋價值的5%計算，生產經營者認為其停產停業損失超過被征收房屋價值5%的，可委托依法設立的評估機構對停產停業損失進行評估，并按照評估結果支付補償費。

　　3.另外按規定支付水、電設施、電話、寬帶網絡、空調移機、太陽能熱水器等各類設施的拆裝補償費。

　　二十、對積極配合征收工作，并能按期簽約和騰空的被征收人，有哪些獎勵？

　　答：征收補償協議生效后且在征收補償協議約定期限內搬遷騰空的被征收人，可以得到下列獎勵費：

　　1.房屋評估獎：每戶獎勵5000元。

　　2.房屋簽約獎：第1-30天簽約的，每平方米獎勵100元；第31-40天簽約的，每平方米獎勵60元；第41-45天簽約的，每平方米獎勵40元。

　　3.房屋騰空獎：第1-15天騰空的，每平方米獎勵100元；第16-25天騰空的，每平方米獎勵60元；第26-30天騰空的，每平方米獎勵40元。

　　二十一、被征收房屋中，哪些應收取土地收益金？按什么標準收取？

　　答：被征收人使用的土地有以下情形之一的，對被征收人補償時，應扣除被征收人依法應當補交的土地收益金：

　　1.被征收房屋中，直管公房、企事業單位自管用房使用國有行政劃撥土地的；

　　2.被征收人使用行政劃撥或出讓土地并自行改變原用途，按改變后用途確定補償標準的。

　　土地收益金收取標準：

　　1.直管公房、企事業單位自管用房使用國有行政劃撥土地并按批準用途使用的，按出讓評估的市場價與劃撥權益價的差價收取土地收益金；

　　2.改變批準用途使用行政劃撥土地的，按實際用途的出讓市場價與原用途劃撥權益價的差價收取土地收益金；

　　3.改變出讓用途使用出讓土地的，按實際用途與原批準用途的出讓市場價差額收取土地收益金。

　　二十二、對房屋、土地產權分離的如何補償？

　　答：對房屋、土地產權分離的(如在鐵路用地范圍內建房的)，對房屋產權人進行補償時，應扣除土地成本。

　　二十三、簽訂征收補償協議時被征收人需提供哪些資料？

　　答：征收人應提供以下證件和材料：

　　1.房屋所有權證、房屋共有權證、土地使用證或其他有效產權憑證；

　　2.本人身份證及其他有效憑證；委托代理人應出具合法委托書及身份證；

　　3.水、電設施及電話、寬帶發票、有線電視用戶證等。

　　二十四、房屋征收補償款何時支付？

　　答：征收房屋實行先補償后搬遷原則。

　　1.選擇貨幣補償的，在簽訂的貨幣補償協議生效后，被征收房屋評估價值和房屋評估價值10%的獎勵，以及補償協議中除房屋評估獎、房屋簽約獎、房屋騰空獎以外的所有款項，由征收人在七個工作日內支付給被征收人。

　　房屋評估獎、房屋簽約獎、房屋騰空獎在房屋騰空經驗收后，由征收部門在七個工作日內支付。

　　2.選擇貨幣補償并需領取購房券的，在簽訂的貨幣補償協議生效后，除了購房券外，其余補償款的支付方式與第1款相同。

　　3.選擇產權調換的，在簽訂的產權調換協議生效后，除了被征收房屋評估價值以外，其余補償款的支付方式與第1款相同。

　　二十五、領取征收補償款應攜帶哪些資料？征收部門應收回哪些證件、憑證？

　　答：1.房屋所有權證、房屋共有權證、土地使用證或其他有效產權憑證的原件，由征收部門收回；

　　2.被征收人應提供房屋征收補償協議、被征收房屋騰空驗收單等。

　　3.提取個人補償款應攜帶本人身份證及其他有效身份證件；委托代理人應出具合法委托書及身份證；

　　4.企事業單位按財務規定開具收款票據、帳號，通過銀行轉帳支付。

　　二十六、對低收入住房困難戶有什么優惠政策？

　　答：征收個人住宅，被征收房屋建筑面積小于45平方米的(市規劃區內有其它住宅用房的合并計算)，且被征收人屬于低收入住房困難家庭的，依照下列規定優先給予住房保障：

　　1.被征收人選擇貨幣補償的，按照建筑面積45平方米予以補償。

　　2.被征收人選擇房屋產權調換的，用于產權調換房屋的建筑面積不小于建筑面積45平方米；被征收人對建筑面積45平方米以內或者被征收房屋價值以內部分不支付房款，對超過建筑面積45平方米且超過被征收房屋價值的部分按照規定支付差價。

　　二十七、房屋被征收后，被征收人購買房屋在契稅上享有哪些優惠政策？

　　答：1.房屋實施征收后，被征收人不論是選擇貨幣安置還是選擇產權調換，新購置房屋或產權調換房屋成交價格沒有超出被征收房屋價值的，免征契稅。

　　2.對超出房屋征收補償價值的部分，按國家規定的稅率征收契稅。

　　3.在房屋征收決定公告發布之日前一年內，被征收人已購置房屋并繳納契稅的，并在征收公告規定的搬遷期限內簽訂房屋征收補償協議的，可以憑房屋征收補償協議、己經購買商品房的合同、契稅完稅憑證，由征收人退還與被征收房屋價值相同部分的契稅。

　　4.在房屋征收決定公告發布之日前一年內，被征收人已簽訂購買期房合同未繳納契稅，并未享受第3條優惠政策的，可以在辦理《房屋所有權證》時，按第1、2條規定辦理。

　　二十八、被征收人子女入學有什么規定？

　　答：被征收人憑本區塊征收補償協議和征收部門審核證明，在5年內可在原學區辦理子女入學手續，也可在產權調換房屋所在學區辦理子女入學手續；若系臨時過渡住所，按現行市區義務教育階段學校招生政策規定的“政策安排人群子女類”辦理入學手續。

　　二十九、直管公房承租戶如何安置？

　　答：直管公房承租戶由公房管理部門根據制定的直管公房安置辦法給予安置。

　　三十、對企事業單位自管住宅承租戶有什么相關規定？

　　答：對企事業單位自管住宅出租給他人居住的由企事業單位自行處理解決。

　　但對本單位職工租住的住宅，且該職工符合房改規定又未享受過房改政策的，別無其它住所的，可由企事業單位采用以下方式解決：

　　1.由承租人購買被征收房屋，再對其按被征收人予以征收補償。

　　2.被征收人與承租人解除被征收范圍房屋的租賃關系，向承租人另行提供承租房屋。

　　3.被征收人無法另行提供承租房屋的，應當選擇房屋產權調換的補償方式，用于產權調換房屋由原房屋承租人承租。

　　三十一、對住改非房屋的用途怎么認定？

　　答：被征收人在2012年9月1日前，已領取合法有效營業執照并還在依法經營的，被征收人要求將被征收房屋用途改變為商業用房的，應在征收調查期限內，向房屋征收部門申請并提供以下資料：

　　1.工商營業執照；

　　2.有效納稅證明；

　　3.房屋征收部門實地丈量面積(改變為商業用房部分的面積確認，應當以《房屋所有權證》圖示尺寸為依據，按實際營業范圍，確定營業面積)；

　　4.《房屋所有權證》、《國有土地使用證》復印件。

　　根據被征收人提供的上述材料，房屋征收部門會同國土資源、城鄉規劃、市場監管、稅務等部門認定。

　　但對未經產權登記建筑已經認定為合法建筑的，不再進行用途改變認定。

　　三十二、對未經產權登記建筑如何認定及處理？

　　答：(一)未經產權登記的建筑有下列情形之一的，可參照合法建筑由房屋征收部門予以補償。

　　1.1984年1月5日國務院《城市規劃條例》施行前已經建造的房屋；

　　2.1984年1月5日國務院《城市規劃條例》施行后至1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行前建造的房屋，當事人能夠提供下列證明材料之一的：

　　(1)土地權屬證明或建設用地批準文件；

　　(2)建設許可證，并按許可范圍建造的房屋；

　　(3)街道辦事處建房批準文件或者其他有關部門的建房批準文件；

　　(4)其它因歷史原因遺留的未經產權登記建筑，由征收部門組織相關部門根據實際情況進行認定。

　　(二)1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行后建造的未經產權登記建筑，被征收人能夠提供下列證明材料之一，經有關部門認定并公示，可參照合法建筑給予補償。

　　1.建設工程規劃許可文件；

　　2.建設用地批準文件；

　　3.拆遷安置協議原件；

　　4.相關部門處理意見；

　　5.其它與認定相關的證明材料。

　　(三)對認定為違法建筑的不予補償。

　　三十三、對未經產權登記建筑認定有哪些程序？

　　答：1.房屋征收部門對征收范圍內未經產權登記建筑進行調查登記，被征收人應提供未經產權登記建筑建造審批、建房時間等相關證明材料；

　　2.房屋征收部門委托有資質的測繪部門丈量確定面積；

　　3.房屋征收部門組織國土資源、城鄉規劃、住房建設、行政執法部門認定；

　　4.房屋征收部門根據被征收人提供的證明材料和相關部門認定結果，對符合補償條件的，應當將該未經產權登記建筑的產權人、建筑面積、用途等情況在征收范圍內予以公示，并報送相關部門備案。

　　三十四、征收補償協議生效后，仍達不成補償協議的，該走什么程序？

　　答：1.由房屋征收部門向婺城區人民政府提出補償決定方案，補償決定方案包括貨幣補償和房屋產權調換兩種補償方式及相應的補償標準。

　　2.婺城區人民政府對補償決定方案進行審查，并將補償決定方案送達被征收人。被征收人應當自收到之日起十五日內，提出意見并選擇補償方式；逾期未選擇補償方式的，補償方式由政府作出的補償決定確定。

　　3.補償決定由婺城區人民政府在房屋征收范圍內予以公告。

　　征收補償協議生效后，被征收人在約定的搬遷期限內拒絕搬遷的，征收部門可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，征收部門可以依法申請人民法院先予執行。

　　三十五、如何征收被抵押的房屋？

　　答：1.設有抵押權的被征收房屋，應在抵押關系注銷后，方可對被征收人進行補償。

　　2.確有客觀原因無法注銷抵押關系的，抵押人應當及時書面通知抵押權人，抵押雙方就抵押房地產所擔保的債權處理問題協商一致，并向征收部門提交書面協議，被征收房屋的補償按協議辦理。

　　3.在征收方案規定的簽約期限內，抵押雙方達不成協議的，不影響房屋的征收。根據評估確定的被征收房屋價值，由征收人提出具體補償方案，辦理證據保全公證后，先實施征收，待抵押雙方達成協議后再進行補償。

　　三十六.共有房產如何征收補償？

　　答：共有房產的被征收人按一戶進行征收補償。選擇產權調換方式的，對于調換后的房屋產權仍按共有房產登記。