金華市婺城區城中村改造實施細則（試行）

　　第一章總 則

　　第一條 為了加強婺城區城中村改造管理，進一步完善城市功能，提升城市品位，改善居住環境，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規及《金華市區城中村改造實施辦法》(試行)(金政辦發［2014］46號)的規定，結合婺城區實際，制定本實施細則。

　　第二條 本細則所稱的城中村是指在婺城區二環路以內以及二環路以外經批準可列入城中村改造范圍的涉及重點項目和重點區塊開發建設需要整體搬遷的村(社區)，所涉及的補償、安置及規劃建設管理，適用本實施細則。

　　本細則所稱城中村改造，是指根據婺城區經濟社會發展規劃和城市總體規劃、土地利用總體規劃對城中村進行綜合改造，按照節約集約用地的原則和“公寓式安置、小區化建設”模式，整合土地資源，進行統一安置。

　　第三條 城中村改造要遵循“政府主導、市區聯動，統一政策、協調推進，規劃引導、試點先行，依法行政、陽光改造”的基本原則，充分調動各方面的積極性，依法保護村級(社區，下同)集體經濟組織成員的合法權益，做好社會穩定風險評估工作，積極穩妥地推進。

　　城中村改造與撤村建居、土地征收同步進行，有效推動農村向社區轉變，農民向市民轉變。

　　第四條 婺城區成立城中村改造工作領導小組，負責統籌全區城中村改造工作，研究制定審議全區城中村改造實施細則、重大政策和重大項目評定，研究決定城中村改造過程中的重大問題。

　　領導小組下設區農轉居多層公寓建設管理中心(以下簡稱區建管中心)作為工作實施主體，負責擬定工作計劃；負責城中村改造方案和資金平衡方案編制、項目立項申報、安置房建設管理；負責全區城中村改造政策的貫徹落實、監督管理和考核及區政府、城中村改造工作領導小組交辦的其它工作。

　　金華市江城投資有限公司，負責城中村改造項目融資、資金支付管理等工作。

　　各鄉鎮(街道)是本轄區城中村改造的工作主體，負責城中村改造項目的土地征收、征遷補償安置、社會穩定等工作。

　　村(社區)集體經濟組織應負責提交村集體人員、用地、建筑物等詳細資料，組織召開村民會議和村民代表會議針對城中村改造事項的討論，提出改造設想方案報鄉鎮(街道)。

　　第五條 發改局、財政局、住建局、民政局、國土資源分局、規劃分局、審計局、行政執法局、人力社保局、公安分局、環保分局、農林局、水務局等有關部門應按照各自職責，互相配合，形成合力，共同推進城中村改造工作的順利實施。

　　(一)發改局：負責城中村改造項目的申報、監管、立項批復備案及指導服務工作；

　　(二)財政局：負責城中村改造專項資金的籌集管理和支付；

　　(三)住建局：負責改造項目的招投標、建筑質量、安全管理、商品房預售和物業管理等相關工作；負責協調改造項目涉及的環衛、自來水、管道燃氣等公用配套建設的有關工作；負責指導征遷工作；

　　(四)民政局：負責城中村撤村建居工作，落實農轉居人員享受城市低保救助及其在服役期間和復員退伍后享受優待安置政策；

　　(五)國土資源分局：擬定婺城區集體土地上房屋征遷、補償及安置、土地收儲等政策。負責土地征收和農轉用審批、土地公開交易的指導和相關具體工作；配合相關鄉鎮、街道完成地籍調查工作；負責國有土地使用權證收回等相關報批手續；

　　(六)規劃分局：負責協調相關部門編制城中村改造控制性詳細規劃，審查城中村實施規劃設計方案，及時解決實施中的相關問題，根據已批準的城中村改造規劃方案辦理有關規劃許可手續；

　　(七)審計局：負責對城中村改造項目及資金使用進行審計、監督；

　　(八)行政執法分局：負責按照有關法律、法規查處城中村改造中的違法違規建設行為；

　　(九)人力社保局：負責城中村改造村(居)民養老保險、就業創業服務等配套工作；

　　(十)公安分局：負責做好涉及改造城中村的戶籍和人口審查統計工作；按職責對城中村改造工作出現的突發事件進行處理；

　　(十一)環保分局：配合城中村改造項目做好環境影響報告的相關審批工作；

　　(十二)農林局：負責指導城中村清產核資、股份量化(農村集體經濟股份制改革)工作；

　　(十三)水務局：配合城中村改造項目做好水土保持方案的報批工作；

　　(十四)區紀委(監察局)和組織、宣傳等部門：要加強對城中村改造工作的紀律監察、干部管理、宣傳發動和效能督查。

　　第二章規劃、建設

　　第六條 根據市政府下達的目標計劃，制訂城中村三年改造規劃和年度計劃，并按下列次序確定優先安置順序：

　　(一)重點工程項目涉及需搬遷的村(社區)；

　　(二)城市建設規劃即將開發建設的村(社區)；

　　(三)其他列入城中村改造規劃范圍的村(社區)。

　　第七條 依據城市總規和土地利用總體規劃編制的城中村專項規劃，用于指導城中村改造和安置小區規劃。專項規劃要體現功能區塊清晰、人口集聚適度、服務半徑合理、功能配套齊全的要求，體現地理位置優化、盡量予民于利的選址原則。

　　第八條 區建管中心向規劃部門申請安置小區項目規劃條件。規劃部門依據批準的城中村改造專項規劃、城市控制性詳細規劃以及項目具體情況，核定規劃條件。

　　安置小區建設用地的規劃條件應嚴格控制，一般用于建設高層、小高層公寓，容積率原則上應控制在2.0～2.8。因特殊原因需調整容積率，由區建管中心上報市城改辦、市規劃局審核后，報市政府審批。

　　第九條 安置小區規劃設計方案應充分利用地形地貌和歷史文化資料，凸顯自然、和諧的人居環境，合理配置社區管理、商業服務、教育衛生、文體活動、鄰里中心等公共配套設施，并組織相關部門論證，征求相關部門意見，按規劃程序審批。

　　第十條 城中村改造要做好有紀念意義的建筑物、軍事設施、測繪標志、宗教場所、文物遺跡、各類古樹等遺存保護。

　　第十一條 城中村改造安置項目實行“統一征收、統一規劃、統一建設、統一安置”，逐步建成一批適度規模、配套齊全的高標準安置住宅小區，原則上做到“以房等人”。

　　區建管中心與具備相應資質的代建單位簽訂代建合同，明確代建費用和各自職責，區建管中心負責對代建單位實施監督。代建單位代建費用在城中村改造項目中列支。

　　第十二條 建立物業管理長效機制。建立區、街道、社區三級管理機制。區住建局負責做好物業管理的指導、協調、規范等工作；街道承擔具體指導任務；社區組織發揮主導作用。安置小區的物業實行市場化運作，由安置小區按規模通過公開招投標的方式選定物業管理公司。

　　第十三條 各行政主管部門按照職能分工，對城中村改造安置小區建設應當重點服務、優先安排，實行綠色通道并加強監督。

　　第十四條 安置小區項目開工建設、竣工驗收等，應依法辦理相關手續，取得相關許可，確保工程質量和施工安全。

　　第三章改造安置政策

　　第十五條 安置對象

　　城中村改造以村級集體經濟組織為單位，安置對象包括：

　　(一)村級集體經濟組織實有登記在冊成員；

　　(二)服兵役前屬本村級集體經濟組織成員的義務兵、士官；

　　(三)入學前屬本村級集體經濟組織成員的全日制大中專院校在校學生；

　　(四)在服刑前屬本村級集體經濟組織成員的正在改造人員；

　　(五)根據相關規定，經村(居)、鄉鎮(街道)審核上報，區相關部門聯合認定的其它情形。

　　安置戶按原農民私人建房審批戶為基數，按照《婺城區農村村民住宅建設管理實施細則》(婺區政發[2006]9號)、《婺城區村(居)民建房審批實施細則》(婺區政辦[2012]61號)文件的規定由區政府組織相關部門審核公示后確認。

　　安置對象以城中村改造方案批準之日實有登記在冊的戶籍人口為依據，經公安部門核實后確認。同時，考慮人口的自然增長和建設周期等因素，一次性增加10%的人口，按人均107.5平方米計算的安置面積進行預留。

　　第十六條 安置方式及標準

　　(一)城中村改造安置方式分貨幣安置和公寓式安置，由安置對象自愿選擇：

　　1、安置戶采用貨幣安置：根據《金華市區城中村改造實施辦法》(試行)中第十五條第二款規定,按現有合法建筑重置價格1：3的標準給予補償。

　　村級集體經濟組織合法的所有用房一律采用貨幣安置，按現有合法建筑重置價格1：3的標準給予補償。

　　2、安置戶采用公寓式安置：公寓式安置住宅面積以人均住宅建筑占地面積25平方米為基準，最高不超過1：4.3(每戶限額占地面積與公寓式安置房建筑面積之比)確定公寓式安置房建筑面積。

　　在本村擁有合法產權房屋的非村級集體經濟組織成員原則上按貨幣實行補償，也可以按市政府公布的綜合價購買公寓房，購買標準按該戶合法產權房屋的占地面積計算，每戶最高不超過75平方米，少于75平方米的按實際占地面積計算。占地面積與購買公寓房建筑面積之比最高不超過1:4.3。

　　(二)公寓式安置用地以劃撥方式供地，由區建管中心按國有出讓土地評估價的5%補交土地出讓金后，轉為國有出讓土地。

　　第十七條 產業發展用地

　　村級集體經濟組織以城中村改造批準之日實有登記在冊的戶籍人口為依據，按人均不超過20平方米安排產業發展用地，用途為商業、服務業；鼓勵選擇工業用地性質的產業發展用地，可按商業用地的2倍折算成工業用地面積，且人均產業發展用地(工業用地性質)最高不超過40平方米。產業發展用地按集約的要求，跨區域統籌安排。產業發展用地屬村級集體經濟組織所有。已享受過“留地”政策的村級集體經濟組織原則上不再享受產業發展用地政策。

　　產業發展用地必須符合城中村改造專項規劃，依據節約集約用地的原則，容積率原則上不超過1.7，如超過規定容積率的，按照評估價補繳土地出讓金。

　　產業發展用地以公開掛牌方式出讓。產業發展用地的土地出讓金按扣除中央、省計提規費和市政設施配套費用后，全額返還村級集體經濟組織。

　　產業發展用地由村級集體經濟組織自行開發建設，需要進行合作開發的，村級集體經濟組織必須占51%以上的份額。

　　第十八條 安置房款結算

　　公寓房安置建筑面積在安置標準面積范圍內的，統一按金華市政府公布的安置房指導價(建安工程價)標準向安置戶結算房款。因戶型關系超出安置標準面積的，每戶超出部分(最高不得超出8平方米)，按評估價的80%收取房款。因戶型關系不足安置標準面積的，不足部分按評估價的80%給予補償。

　　車庫(車位)、附房、閣樓等不計入安置面積，按評估價收取。

　　第十九條 房屋征遷補償

　　(一)對已辦理權證登記的合法建筑按照省、市、區有關規定給予拆除補償。

　　未經登記的建筑由國土資源、規劃、行政執法、建設等有關部門依法認定和處理，認定結果應及時公示。

　　對經依法批準尚未超過批準期限的臨時建筑，不作為安置依據。對違法建筑、超過批準期限的臨時建筑和暫保使用的房屋不給予拆除補償，不作為安置依據。

　　對其他必須拆除的地上、地下構筑物和地面附著物，包括水電、通訊、道路、橋梁、管線、市政水利設施、水井、水塔、圍墻等按市、區相關規定經評估后予以補償。

　　(二)凡涉及集體土地上“住改非”的房屋補償按重置評估價提高30%執行。

　　(三)、征遷房屋建筑面積比安置建筑面積多的，超出部分按房屋重置價(不包括裝修及附屬物)的2倍進行補償。

　　(四)過渡補助費。在安置房項目規劃建設中，需占用原村(社區)建設用地并拆除原有房屋的，拆除房屋的村級集體經濟組織成員自行解決周轉用房的，從騰空驗收之月起24～36個月內，按被征遷房屋建筑面積每平方米每月給予按地段類別標準發給過渡補助費，逾期未安置用房的，自逾期之月起按照原標準的二倍支付臨時安置補助費。

　　第二十條 安置房的具體選房依據“依法、公開、公平、公正”原則，由各鄉鎮(街道)根據安置小區的實際情況，制定具體實施辦法報區建管中心核定后實施。

　　第二十一條 安置房在辦理完房屋所有權和土地使用權證后，可上市交易。

　　第四章基本條件和實施程序

　　第二十二條 列入改造的城中村應符合下列條件(重點工程需征收的除外)

　　(一)符合城市總體規劃和土地利用總體規劃；

　　(二)土地基本被征收(人均耕地低于0.2畝)或規劃近期內土地被基本征收的；

　　(三)實施城中村改造，需經過村(居)民會議或村(居)民代表會議討論且三分之二以上同意。

　　第二十三條 改造實施程序

　　(一)提交申請。村(居)向所在的鄉鎮(街道)提出改造申請，經鄉鎮(街道)審查同意后，報婺城區建管中心審定。

　　提出城中村改造申請時應提交下列材料：

　　1、經所屬轄區派出所或鄉鎮(街道)審定的村(居)民詳細統計資料；

　　2、行政村范圍內土地總量和現有建筑、構筑物情況統計資料；

　　3、提供村民會議或村民代表會議討論通過同意啟動改造的決議；

　　4、其他要求提供的資料。

　　(二)制定具體實施方案。根據改造規劃方案，由區建管中心會同鄉鎮(街道)制定城中村改造項目的具體實施方案。

　　城中村改造實施方案應包括以下材料：

　　1、城中村申請資料及所在鄉鎮(街道)的審核意見書；

　　2、城中村改造項目的位置、范圍、實施時間、投資規模、融資計劃、資金平衡計劃；

　　3、村及村民的基本情況、村(居)民補償、集體經濟補償安置方案；

　　4、項目可行性研究;

　　5、城中村改造政策規定及其它要求。

　　(三)審查批準方案。城中村改造方案經村(居)民會議或村(居)民代表大會討論且三分之二以上到會代表同意，由區建管中心征求國土、規劃、財政等部門意見后，上報市城改辦對實施方案進行審查，審查通過后報市政府批準。

　　(四)簽訂協議。由各鄉鎮(街道)與各改造村及村(居)民簽訂相關補償安置協議。

　　(五)項目建設。區建管中心根據改造方案確定的實施模式，實施項目建議書、可行性研究報告、初步設計、開工建設、安置小區竣工驗收等各個工作環節。并會同發改、財政、審價、審計、紀委、監察等部門對工程進行全程跟蹤監督。

　　(六)拆除舊房。根據補償安置協議，由鄉鎮(街道)組織具有相應資質的企業拆除舊房以及村集體土地上其他建筑物、構筑物和附屬物。相關權證按照法定程序予以注銷。

　　(七)土地征收。宅基地和其他村莊建設用地、農用地等村集體土地依法征收為國有土地。

　　(八)安置房交付。安置小區項目完成建設并竣工驗收合格后，由鄉鎮、街道組織交付工作。相關部門按規定予以登記發證。

　　(九)后續工作。金華市江城投資有限公司進行工程清算和資產清算，經審計后，檔案資料按規定要求移交相關部門。

　　第二十四條 國土資源、規劃、建設、公證等部門，按照各自職責依法停止城中村范圍內宅基地審批和國有劃撥土地性質變更等手續，停止房屋新建、改建、擴建審批，停止土地使用權和房屋所有權變更登記和房地產產權公證。確屬危舊房急需修建的房屋按原拆建不改變原規劃設計條件審批，列入改造計劃的不得審批。

　　第五章配套政策和監督管理

　　第二十五條 城中村建設用地的土地出讓金按扣除中央、省計提規費和市政設施配套費用后，其余額全部返還用于城中村改造。

　　城中村項目經費由區政府統籌平衡。

　　安置小區內按規劃配建的商業用房出售收入作為城中村改造項目經費，用于項目資金平衡。安置小區內公共配套房屋的所有權，依法屬于業主共有以外，由區建管中心所有并管理。

　　第二十六條 獎勵資金。堅持以獎代補，對工作力度大、在規定期限內整體基本拆除舊房的村級集體經濟組織，區政府按村(社區)規模給予適當資金獎勵，最高不超過200萬元。

　　第二十七條 參加城中村安置的對象可按規定，享有城鎮居民養老、醫療、就業等保險，享有城鎮居民職業培訓、就業服務等同等權利，并繼續享有原村級集體經濟組織除宅基地以外的其它權益。

　　第二十八條 城中村改造項目安置房涉及的行政事業性收費，歸區級收入的行政事業性收費，原則上給予減免，歸市級收入的行政事業性收費，可按照權限和程序報經市政府批準后減收、免收或緩收。

　　第二十九條 城中村改造在實施過程中應嚴格審核確認安置對象、安置戶數及土地、規劃的相關數據，對于存在弄虛作假、瞞報、漏報行為的，依法追究相應的法律責任。

　　第三十條 城中村改造管理人員應認真履行職責。濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第三十一條 城中村改造工作納入政府年度目標考核管理。

　　第六章附 則

　　第三十二條 二環路以外列入城中村專項規劃范圍內以及各鄉鎮所在的“鎮中村”參照本實施細則執行。

　　第三十三條 本實施細則由婺城區城中村改造工作領導小組辦公室負責解釋。

　　第三十四條 本實施細則自公布之日起實施。此前與本實施細則規定不一致的，以本細則為準。

　　婺城區農轉居多層公寓建設管理中心

　　(咨詢電話：82227567)