金華火車站商圈業態分析及發展建議

　　婺城區市場監管局專題調研組

　　金華火車站是浙江中西部地區最大的鐵路交通樞紐，是城市的人口聚集區域，經過多年來的發展，火車站周邊形成了以餐飲，住宿，物流等行業為主的配套產業。2017年3月金華站暫時停辦普鐵業務并開始擴建，并開始南站房的拆除改造。隨著高鐵經濟的來臨，傳統的火車站經濟發展模式遭遇了瓶頸，在火車站南站房即將開始運營之際，如何更好的規劃站前商圈是當下面臨的難題。

　　一、火車站南廣場

　　周邊業態基本情況

　　火車站南廣場周邊包括了迪耳路、鳳山街、人民西路、站前3號地塊和汽車西站等10個區域地段，目前共有各類沿街經營戶236家，其中餐飲74家，食品45家，賓館49家，足浴推拿12家，理發7家，棋牌6家，性保健5家，網吧2家，藥店診所3家，手機通訊3家，其他類30家。具體情況如下表所示：

　　各市場主體占比如下圖所示：

　　由上圖可以看出，目前金華站南廣場周邊商業形成了以餐飲、食品、住宿行業為主體的業態，這3個行業占所有市場主體的71%。

　　為進一步了解火車站南廣場周邊店鋪經營情況，調研組對店鋪開停業情況進行了統計，具體如下圖所示：

　　站前區域停業店鋪共82家，其中汽車西站、湘江街、溫州商城、人民西路等地段的店鋪開業率較高；迪耳路、昌平路、五一路、站前3號地塊等店鋪關閉較多，主要原因是受到火車站南站房改造的影響，特別是迪耳路，因大部分處于改造區域，無法正常經營，目前店鋪關門數已達28家，是各地段中停業店鋪最多的。

　　二、火車站南廣場周邊商業存在問題

　　1、餐飲行業臟亂差

　　餐飲行業以小餐飲為主，且房屋建筑較為老舊，從業者多為外地人，流動性大、轉手率高、基礎投入少，因此臟亂差的問題比較突出。加上近年來客流量的急劇減少導致從業者不愿意投入資金改造升級，這種臟亂差的情況在短期內難以有所改觀。

　　2、娛樂行業管理難

　　隨著高鐵時代的來臨，火車站及周邊滯留旅客變少，以前火車站周邊紅火的按摩、足浴、ktv等娛樂行業受到較大的影響，數量有所下降，但目前仍有12家在昌平路、站前3號地塊等背街小巷中經營，管理難度較大，容易滋生各種違法行為，對站前整體形象造成損害。

　　3、住宿行業檔次不高

　　火車站周邊大型酒店和連鎖酒店少，以小旅館為主，大多數旅館的住宿費用在百元左右，甚至有部分旅館低于50元。小旅館因資金投入較少，基礎建設較弱，存在設施設備陳舊、衛生環境差、從業人員素質不高等問題，難以滿足對住宿條件要求較高人群的需求。

　　4、招商吸引力不足

　　火車站周邊商鋪房產產權以個人所有為主，年租金在1000元/平方米左右，部分背街小巷內租金在500元/平方米以下。雖然總體租金水平屬于中低水平，但是多數建造于上世紀八九十年代，存在房屋陳舊、面積小、結構差等問題，難以吸引優質經營戶。

　　三、火車站南廣場周邊商圈發展的建議

　　金華站南站臺即將完工，標志著金華站周邊商圈將迎來新的發展機遇。參考鄭州、杭州等大城市的做法，對金華站的規劃發展提出以下建議：

　　1、規劃專營區域，提升整體形象

　　針對目前周邊行業普遍存在低小散、臟亂差的情況，重新規劃行業布局。形成地方小吃為特色餐飲區和地方土特產及手工藝品一條街。取締一批條件設施差、不具備經營條件和存在重大安全隱患的單位。引導經營單位對經營場所進行提升改造，擺脫之前臟亂差形象。

　　2、整治經營亂象，維護商圈秩序

　　成立站前區塊管理辦公室。抽調各單位和部門人員，成立一支綜合執法隊伍，建立長效綜合執法體系。通過整合市場監管、綜合執法、公安、街道等力量，嚴抓共管，加強對相關行業的監管，對相關行業進行綜合整治，規范商戶經營行為，維護站前商圈經營秩序。

　　3、加大招商力度，改善產業結構

　　成立站前招商辦公室開展招商引資工作。通過整合站前原有國有資產、轉租或代租和代為管理部分私有房產等形式取得部分房產的管理和經營權。減免租金或稅收吸引一批較大規模的企業入駐，引入一批優質的餐飲業、特產銷售和休閑娛樂，改善和優化產業結構。

　　4、突顯宣傳作用，展現金華特色

　　火車站是城市的第一印象也是城市宣傳的重要窗口，為此可以在火車站周邊興建場館和站前廣場，對金華的旅游景點和特色文化等進行展示和宣傳，進一步提升金華知名度，吸引更多人群來金華旅游觀光。