小區物業管理，路在何方？

　　近幾年來，關于小區物業管理的話題層出不窮。業主埋怨物業服務質量差，埋怨物管費漲價；物管埋怨業主不交物管費，不主動配合物管工作。各有各的苦水，各有各的難處。因此，這些物管中出現的突出問題急需妥善解決，小區物業管理迫切需要進行全面的改革。

　　市區小區物業管理現狀

　　物業公司本是小區的管家，可是，近幾年來，物業公司隨意撤走的事卻屢屢上演。如早些年的北苑小區物業撤離，玫瑰園小區物管撤離，江濱小區物管撤離，去年青春小區物管撤離。

　　當人們每天習慣看著潔凈的路面，靚麗的環境，熱情的保安，突然有一天，這些都消失了，進出大門不再有人看管，扔出去的垃圾堆積如山，小區樓道燈壞了無人修理，一切變得雜亂無章，才恍然明白，慌了的不是管家，卻是業主。人們不禁要問，市區的物業怎么了？是物業公司果真不堪，還是小區業主太過刁難？

　　72元的衛生費，只收了三分之二

　　在市區江北老城區，幾乎擁有一半以上的小區沒有引入專業的物業公司，都是自治管理的小區，在一些小區。既有單位集體宿舍，也有房改房，還有商品房，物業產權歸屬復雜。

　　在市區鳳凰山、雙龍、楊思嶺、明月樓、旌孝街、八詠樓、鄭崗山、桃園等社區，幾乎都存在沒有專業化物業公司的狀況。

　　“如果能推行物業管理當然是好事，但是，社區居民連最起碼的72元錢的衛生費都不肯交，怎么能辦好事！”市區旌孝街社區黨委副書記朱少強說，推行小區物業管理最難的還是收費問題。

　　明月樓社區黨委書記葛麗貞對此深有感觸，她告訴記者，有些小區居民總會以各種理由拒交衛生費。她曾碰到過一個居民，連續三年沒交衛生費，去年，她主動上門，讓這位居民來當樓道長，后來，好說歹說交了一年衛生費。

　　她坦言，物業管理有很多瑣碎的事情，老舊小區尤其如此，公共設施、設備使用多年，動不動就壞，需要維修，問題是，錢從何而來？

　　小區物管走入“惡性循環”

　　在采訪中，記者了解到，很多物業公司尚未成為真正意義上的自主經營、自負盈虧的現代化物業服務企業，有的依附于房地產開發商而存在，有的依附于企業維護社會穩定而存在。一方面，小區業主連最起碼的72元衛生費都不肯交；另一方面，小區業主又期待高質量的服務。在這樣的背景下，小區物業管理就形成了惡性循環，因為收費收不起，物業公司存在嚴重的虧損，使物業管理難以經營，在無法經營的情況下，只能選擇撤離。

　　位于市區人民東路上的東方公寓，共有15層，70戶住戶。公寓住戶不多，按常理來說，管理不會存在太多問題。但是就是這么一個人口不多的公寓，物業管理卻運行得十分艱難。

　　物業經理鄭某告訴記者，自2009年，原來經營東方公寓的匯鑫物業撤走以后，他就負責管理了起來。可是，他也頗有些無奈。這幾年，物管費其實都是虧本的。

　　鄭經理向記者算了一筆賬，東方公寓物業收費標準為每月每平方米1元。關鍵的問題是收不齊，除去員工費用，電梯維護等成本需要，很難正常運轉。因為是高層，需要加壓供水，因為沒有費用，只能加壓安裝一個水泵，因此，高層住戶的水很小，因為這，許多居民都紛紛表示不滿意。而再安裝一個水泵，費用從何而來？

　　鄭經理坦言，因為物業運轉虧損，門衛和保潔員的工資一直都沒有加過，這讓他很為難也很苦惱。“相比當下的高物價，物業管理費用確實比較低，但業主還是不買物業服務的賬。”鄭經理說。

　　事實上，物業管理核心是管理，確保物業的保值與增值；本質是企業，量入為出、量出為入，追求利潤最大化。當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業主對物業管理企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性怪圈——小區環境越來越差。

　　從物業管理的角度來說，傷害業主們的是那些不交物業管理費的部分業主，他們在享受交了費的業主們的成果。本應8人抬的轎子，變成了6人抬，5人抬，那么惡性循環就此產生。

　　在采訪中，記者了解到，市區大部分的物業公司，都是出現虧損狀況，物業收費率也普遍不高，大量小區陷入物業費收繳的“暗戰”中，一些物業公司甚至出現難以維持正常經營的狀況。這就造成了“業主欠費—物業虧損—服務減少—更多業主不繳費—難收物業費”的惡性循環，最終損害的還是業主的利益。惡性循環，循環到循環不動，從循環不動到一走了之，物業管理公司可以撤離，房產卻跑不了，小區出現混亂卻還是現實。

　　老舊小區成燙手山芋

　　去年春節前夕，市區青春小區物業撤離，使小區陷入混亂。社區在第一時間與匯豐物業公司對接，希望他們能試運行一年，暫時緩解小區可能出現的混亂局面。

　　青春小區共有2800戶住戶，8000多人，小區住宅大多建于上世紀九十年代，房屋較老。“小區每天都有那么多的外來車輛進出，而且過往陌生人太多，感覺住在這里不夠安全。”家住青春小區的一位居民說。

　　“去年，我停在樓下的摩托車被人偷走，讓我叫衛生費和物業費，我是不會交的。”小區的張女士說：“小區破損的路面、圍欄老化等問題都沒有及時解決。這日子怎么過。”

　　由于小區是開放式的住宅小區，且物業管理不夠規范，許多居民都怨聲載道：路面破損沒人修、管道堵了沒人疏通、綠化圍欄破損沒人更換、墻上和樓道牛皮癬多……由于物業管理公司的不規范，服務水平較低，在市區，諸多像青春小區這樣的老住宅小區中，或多或少都給缺乏規范的物業管理扎上死結。

　　市區老舊小區基本上都是在上世紀八九十年代形成的，很多都是機關和企事業單位集資建造，當時尚未實行物業管理，很多是由單位的后勤部門負責。因此，居民住慣了不花錢的房子，相對缺乏物業消費的意識，對花錢買服務存在一種抵觸心理。

　　另一方面，老住宅小區普遍存在住房產權形式多元化的特點，產權形式的多元化給小區物業管理帶來了一定難度。有的老住宅小區雖已由物業管理企業實施統一管理，但物業企業在物業收費等問題上難以協調，且容易產生推諉現象。

　　在采訪中，記者了解到，對于老舊小區的物業管理，比較切實可行的還是走物業管理和小區業委會管理相結合的道路。由小區業委會出面，聘請物業公司，實行聯合管理。市區北苑小區就是較為成功的例子，在前些年，小區物業撤走后，小區里推舉了幾個熱心的老黨員成立業委會，引進物業公司，目前運行整體較好。

　　此外，特別針對物業公司收費價格問題，業委會應當和物業公司做好溝通，并協助居民與物業公司簽訂“質價相符”的物業物管合同，將老住宅小區的物業管理工作納入法制軌道。