小區物業管理，路在何方？

　　小區物業管理問題存在的原因

　　目前，婺城區共有38家物業服務企業，去年，有26家虧損，3家保本，9家盈利，虧損率達到60%以上，形勢相當嚴峻。造成物業服務企業虧損的原因很多。人工成本的過快上漲、市場競爭機制尚未形成、物業收費標準調整滯后并長期存在收取困難、物業管理缺乏專業人才等問題。在我市的物業服務企業中，物業服務總體水平都不高，本土物業企業中擁有一級資質的一家都沒有，在金華經營的唯一一家擁有一級資質物業企業，也不是金華本土的，而是來自杭州的綠城物業。

　　物業行業作為一個與人們生活最為密切的朝陽企業，但在眼下卻存在諸多問題。

　　物業管理市場競爭機制尚未形成，業主意見不一致，業委會難作為都是導致小區物業管理出現問題的因素。

　　當前，住宅小區物業管理基本上都是誰開發誰管理，尚未形成市場競爭機制。一個小區竣工交房后，基本上都是開發商自行選聘物業，當小區業主入住率達到一定規模后，小區成立業委會也存在較大難度，業主很難選聘到自己滿意的物業企業。

　　與此同時，業主之間意見不一致，業委會眾口難調，在很大程度上阻礙了小區物業管理的良性運行。

　　市區通園小區共有1760戶人家，住著5304人，目前，小區實行業委會自治管理。但是，在自治管理過程中，也存在著許多突出的問題。不管是自治管理收取一定的物管費，還是引進物業公司進行管理，管理得究竟好還是壞，最終的評價標準還是要看業主的評價，但問題就在于每個業主都是思想完全獨立的個體，因此對于小區管理過程中所提供的服務評價并不一致。

　　通園小區作為一個老舊小區，停車難是擺在業委會面前的一個突出問題。車多位少，小區在停車問題上，很多居民的意見就不一致。業委會為了解決小區停車難問題，也曾試著收費，可是，小區的綠化及空地是公共資源，業委會想試圖改造一部分綠地用于停車，需要得到業主的同意，而一些沒有車的業主就不同意。在這樣的情況下，通園小區陷入了兩難的狀態。

　　在市區北苑小區，類似的問題同樣存在。小區共有住戶1379戶，小區車位87個，而小區共有500多輛車。停車成了小區業主們最郁悶的事情。由于小區內需要停放的車的數量遠遠超過小區內擁有的停車位數量，不少車主一到晚上停車時就苦不堪言。由于找不到停車位，不少業主甚至將車停放在消防通道上。

　　此外，老舊小區普遍存在的養雞、養狗問題導致的小區環境差，業委會和物業公司無法妥善解決，都會讓業主對業委會和物業產生矛盾。在收物管費或衛生費的時候，業主紛紛以不滿意為由拒交。去年，通園小區的衛生費收繳情況就很糟糕，保守估計只有50%，需要引起關注。

　　另一個不容忽視的問題，業委會在成立中不可避免的問題是向心力和成員自身的素質問題。一方面是為了加強對物業管理公司的監督，業委會為全體業主謀利，另一方面許多業主委員會成員在加入業主委員會后只想到為自己謀利，而不去關心其他業主在物業管理中所受到的困擾，不作為現象時有存在。想要找到一群負責熱心并有較強法律意識的業主委員會成員也并非易事。一個小區業委會的質量，不僅取決于居民自治的參與熱情、居民的公民素養，還取決于開發商、物業公司的意識。

　　市區青春苑小區，兩年前還存在混亂局面，熱心的業委會主任何明熊大爺接受管理后，小區發生了翻天覆地的變化。

　　事實上，很多業主委員會較為成熟的小區，業委會與物業公司形成了共生的和諧關系，而非簡單的投訴與被投訴，服務與被服務。

　　大部分物業服務企業虧損嚴重，陷入困境

　　物業管理企業提供的服務是以盈利為目標的，通過收取物業管理費用實現自身的維持和發展。大多數物業管理公司是以房地產公司為依托而發展的，物業管理是服務性商品的市場意識缺乏；還有許多物業公司的經營狀況不佳，社會化程度低盈利少。

　　在采訪中，記者了解到，從2010年下半年開始，因為快速上漲的人工費，大部分的物業服務企業出現了虧損嚴重的現象。即使向當代物業這樣的資質較好的物業公司，也存在虧損的現象。

　　近日，記者在四季清風苑采訪時了解到，小區總共有150戶，而小區保安就有6個，人工工資年年漲，幾年前，人工工資才七八百元一個月，現在已經翻了一倍。如果不是依靠房產公司每年貼錢，物業服務很難服務下去。

　　此外，因房屋質量問題引起的糾紛，不能很好地為業主維修解決，業主把矛盾轉嫁到住宅小區物業服務企業身上，拒交物業服務費；小區公共配套設施不健全，業主也因此拒交物業服務費；小區安全環境差，出現偷盜等民事案件，業主得不到賠償，業主也拒交住宅物業管理費。導致物業服務企業收不上物業費，出現盈利水平較低，使物業服務企業出現虧損嚴重的現象。

　　不同物業公司的經營狀況不同，因此在收費上也有很大的差異，所能提供的服務質量也差異甚大。作為業主，自然是希望“價廉物美”，付最少的錢，得到最好的物業管理，即便做不到“價廉物美”，最起碼要做到自己所得到的物業管理是抵得上自己所支付的物業管理費的。而作為物業管理公司，尤其是那些本身盈利狀況不佳的物業管理公司，自然是希望能夠通過所承接的小區物業管理盈利。兩者心態相碰撞，必然給物業管理公司與業主相協調合作帶來諸多不便。更有甚者，部分虧損或被業主委員會解聘的企業干脆破罐子破摔，全然不顧工作職責，放任小區內出現各種問題或故意制造問題，如斷水斷電之類。這些都在不斷激化著業主與物業管理公司之間的矛盾。

　　物業管理缺乏專業人才，導致管理水平低，與此同時，有關部門出臺的物業管理法律法規不健全，不能約束和制約業主

　　在采訪中，記者了解到，物業管理缺乏專業的人才，導致小區物業管理水平低下，是小區物業管理出現問題的一個重要原因。

　　昨天，記者走進市區青春小區，隨處可見的就是破損的圍欄，因為缺少正常的維護，使這里的環境受到一定影響。與此同時，在小區樓道里，隨處可見的都是牛皮癬，這些天，社區工作人員正組織進行大面積的清理。

　　一些居住在這里的居民反映，青春小區也是由物業公司管理的，那么，為什么出現在樓道清理牛皮癬的是社區工作人員，而不是物業公司的相關保潔人員呢？管理水平低下，這是小區物業管理出現矛盾的主要原因之一。采訪中，一些居民反映，針對老舊小區，其實也不一定會出現虧損的問題，只要物業公司拿出足夠的誠心，真誠服務小區業主，業主也會給予最大支持。

　　記者了解到，在一些老舊小區，如桃園、鄭崗山等社區，小區保潔員大多招聘小區里的下崗人員，這些下崗人員都由政府補貼，人員工資成本相對較低，加上小區的一些出租房，只要管理得當，物業公司還是可以維持的。社區在推選樓道長的時候，都是選舉一些鄰里關系較好、人員熟悉又熱心的人擔任，一般樓道燈壞了或者是公共設施產生的費用都是由樓道長負責收繳，住戶都是比較合作的，工作做得好，居民都是看在心里的，無理取鬧的人往往還是少數。

　　物業公司進駐老舊小區，肯定賺不了大錢，但是說虧本也不一定，方法都是靠人想出來的，小區里現在的一些節約成本的管理辦法，當物業公司進駐以后繼續可以沿用。最怕的就是物業公司缺乏專業的管理人才，以及由管理水平低下導致的矛盾。

　　當然，現階段，小區物業管理出現的一系列問題，很大因素上是因為有關部門出臺的法律法規不健全，讓物業管理公司有空子好鉆，同時由于業主對物業管理收費的相關法律認識不足，造成物業管理公司和業主在物業收費問題上針鋒相對。

　　在采訪中，一些社區的樓道長和社區工作人員建議，物業費能否采用捆綁式收費的方式進行。比如把物業費和水費、電費捆綁在一起，這樣，也就不會出現老舊小區物業管理出現困難的問題了。